부동산 시장 전망 추세

부동산 시장이 어떤 추세를 띄고 있는것 같나요? 부동산은 집값이 내릴때는 내가 구매이후 더 내릴까 걱정이고 또 집값이 오르면 이러다 내집 장만은 못하는게 아닌가 걱정이되어버리는 부동산! 지금 부동산 시장은 어떤지 오름세인지 내림세인지 헷갈리는 부동산 함께 공부해 보시죠!

한국 부동산원의 데이터에 따르면, 2021년 10월 기준으로 서울 아파트 가격이 지난해 대비해서 한 15% 하락했다고 합니다. 작년 말에 10억 원이었던 아파트 가격은 현재 약 8억 5천까지 떨어지고 있지만, 최근에는 회복세를 보이며 다시 상승하고 있습니다.

전국적으로는 가격이 상승하는 추세지만, 최근에는 거래량의 감소와 함께 가격이 전월 대비로 하락하는 경향을 보이고 있는데요. 그중에서도 서울은 특히 가장 큰 하락률을 보여주고 있습니다, 이는 일반적인 시장 상황으로 거래량의 감소와 가격 하락이 함께 일어나는 현상입니다. 따라서 부동산 시장은 단기적으로 급락하는 상황에 진입한 것으로 보입니다

서울 아파트 거래, 최근 추이는?

서울 아파트 거래는 2006년부터 2023년까지 1년 평균 7만 6천 건 대 이루어졌어요. 하지만 이번 연도에는 시장 상황의 한 지표로, 거래량이 4만 건 이하로 줄어들었습니다.

 

부동산 시장에서 거래량이 적을때?

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일반적으로 '인구'를 기준으로한 서울의 아파트 공급 물량을 보면, 0.5% 정도가 필요한데요, 현재는 매물이 적체되면서 가격이 하락하고 있습니다. 이로 인해 입주할 수 없는 상황이 생기기도 하는데요. 이전에는 아파트 가격이 하락하기도 했으나 크게 추락한 후에 회복한 적이 있었지만, 현재는 거래량이 매우 적고 매물이 부족하여 가격이 하락하면서 변동이 오고 있습니다. 이 상황은 공급 물량이 늘어나야 해결될 것으로 예상되며, 그렇지 않다면 기존 상황이 유지되거나 가격이 상승할 것으로 보입니다.

서울 부동산 수요와 공급에 대해

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'이 11호'는 역대급으로 최적의 입주 물량이며, 이 입주 물량이 적어진 이유는 분양과 인허가 물량이 적기 때문이라고 합니다. '공급만 충족하면 가격이 오른다'는 단순 논리가 있지만, 실질적으로 공급을 판단할 때는 잠재 수요보다 실질 수요를 따져야 한다고 합니다.

서울에 집을 사고 싶어하는 사람이 많지만, '언제 집을 사는가'에 대한 답은 '집이 필요한 때' 인데요. 지금 시장이 오르고 있는 시기라 할지라도, 실제로 집을 살 준비를 하는 사람들은 부족한 것 같습니다.

실질 수요란?

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재산시장에서는 공급 부족이 예측되면 가격이 오르지만, 실질 수요를 파악하는 것은 예측하기 어렵고, 금리나 심리 등의 변화로 예측이 달라질 수 있습니다. 실제 수요는 사후적으로 밝혀지기 때문에, 예측에는 다소 심리적인 요소가 필요한데요. 또한, 당국의 정책으로 인해 실질 수요가 만들어질 수도, 눌릴 수도 있다는 것을 인식해야 됩니다.

한국 주택정책의 변화는?

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올해부터 주택정책과 인구정책을 병행한 규제로 이주민 대출 규제와 신생아 탄생시 주택 대출이 가능해졌습니다. 지금은 보통 4%대 대출금리인데 실질 수요를 만들기 위해 특별 대출 프로그램이 시행될 예정으로, 9억원 이하 일반 매매 및 전세인 경우 2%내외로 적용되며, 신생아 탄생 이후 단계별로 높은 금액과 금리 지원할 예정이라고 합니다.

다만 신생아 자금 지원 자격 규정에 대해 많은 이슈와 비판이 있는데요. 특히 신생아 자금지원 ‘결혼’ 자격에 대해 규정이 있어 이에 대한 비난도 존재하지만, 좋은 금리로 대출 가능하다는 이유로 수요는 많아질 것으로 보입니다.

한국 대출 금리에 대한 경제 전망?

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한국 대출 이자율이 현재 매력적으로 낮은 수준이에요. (1.1% 때 밀려 준다는데 한 하프 정도에서 받을 수 있다는 것도 의미합니다.) 2020년 2분기 대비 하락형 경제가 전반적으로 지속될 것으로 예상됩니다. 전체적인 하락세가 아닌 제의적인 하락세로, 그럭저럭 천천히 떨어질 것으로 보입니다. 현재 일시적인 하락이 아니고 지속될 예정이기 때문에, 투자 등에 조심해야 될것 같습니다

총선 공약 이후 집 구매 추천?

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현재 집시장은 매우 불확실한 상황이며, 가격 하락으로 인한 거래 부진이 지속되고 있습니다. 하지만 강남 아파트의 경우 신고가를 유지하고 있으며, 신도시나 재건축 이슈가 없는 지역에서는 거래의 불확실성이 높습니다. 따라서 총선 공약 발표 이후 더 나은 대안으로 지하철화, 철도 지하화 등 경쟁적인 정책이 제안될 시 집 구매를 추천하는데, 대부분의 경우 이러한 정책으로 인한 희망적인 변화 대신 새로운 불확실성을 가져올 수도 있기 때문에 신중하게 재산을 관리해야 합니다.

신도시 발전에 있어서 어떤 계획이 바람직한가?

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1기 신도시 관련 특별 법률의 경우, 합의되어 통과될 가능성이 크지만, 지나치게 집중될 경우 가격이 낮아져, 주거 환경이 악화될 수 있습니다. 그래서 장기적인 안정성과 경쟁력을 고려하여 3기 신도시에 집중하는 것이 바람직하다고 생각합니다. 3기 신도시는 1기 신도시에 비해 난이도가 높고 시기도 늦어져, 위치와 주거 환경 등에서 더 나은 경쟁력을 가질 것으로 예상되기 때문입니다.

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대장 아파트'와 대단지 재건축 기간은?

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신도시 전체는 대부분 재건축 대상이고, 일부 대단지도 20~30년 걸린다는군요. 새 아파트 '반포 원베일리'의 경우 입주까지 22년이 소요되었습니다. 그러므로, 지금은 집 구입보다는 미국 금리 인하를 기다렸다가 구입하는 것이 좋다는 것입니다. 미국 발 금리 인하 후 신호를 기다렸다가 집 구입을 권장하고 있습니다. 한국 대비 미국 금리가 약 2%포인트 높으므로, 미국이 금리를 내리는 것을 기다려 보는 것이 좋습니다.

현재 부동산 시장 상황은?

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전세가는 상승세인 반면 매매가는 9월 정점 이후 하락세인데요. 빌라 전세 사기가 폭발적으로 늘어나면서 종전에 전세 안에 살던 희한한 사례의 아파트 전세도 늘어나고 있습니다. 하지만 전국 입주 물량이 감소하고 있어 전세 가격이 상승할 것으로 예상되고, 전세가가 더욱 높아지며 매매가와 전세가 간 차이가 좁아질 것으로 예상됩니다. 미국이 금리를 내리기 시작하고 이후 전세가율이 60% 이상 올라갈 때 매수자가 늘어, 집 구매 시기에 대한 관심이 높아질 것으로 예상됩니다.

 

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1기신도시 재건축 금리인하 전세가 상승 등으로 집값 전망에 대해서 알아보았습니다. 오를지 내릴지 알수 없지만 예상은 해보시면서 매매 계획이 있으신 분들은 계획을 잘 세우시길 바랍니다.!