주택담보대출 용어 LTV, DSR, DTI

 

주택담보대출을 알아보면 주로 이야기 되는 용어 3가지가 있다. 자주 들어는 봤지만 헷갈리기도 쉬워서 대충 부동산을 매매할때 사용되는 용어라고 알고 있기에 이에 대해 정확히 알아보려고 한다 .

 

LTV / DTI / DSR 용어에 대해서

LTV (주택담보대출비율)
• 보유한 아파트의 가격에 이를 은행에 담보로 제공하고 받을 수 있는 대출금의 비율
• LTV = (대출가능금액 / 담보물건의 가격)

DTI (총부채상환비율)
• 연간 벌어들이는 소득와 갚아야하는 대출원리금의 비율
• DTI = (주택관련대출 원리금 + 기타 대출 이자상환액)/ 연간소득

DSR (총부채원리금상환비율)
• DTI 와 비슷하지만 기타대출의 원리금상환액이 포함된 비율
• DSR = (주택관련대출 원리금 + 기타 대출 원리금상환액)/ 연간소득

 

LTV

Loan to value ratio 의 약자로 우리나라말로는 "주택담보대출비율"이라고 한다. 나의 집을 은행에 담보로 제공했을때 은행에서 얼마의 대출이 나오는지 계산하는 비율이다. 
주택의 가격은 KB시세를 기준삼아 정하게 되는데 신축이고 아직 KB시세가 나오지지 않았다면 은행 자체적으로 감정평가를 통해 가격을 계산하기도 한다.  신축아파트의 경우 주변 아파트의 최근 실거래가와 KB시세 등을 종합적으로 판단해서 그와 비슷한 금액으로 계산이 된다

• LTV = 대출가능금액 / 담보주택의 가격

LTV 가 40% 라고 가정했을 때 집값의 총 40%까지만 대출이 가능하다. 만약 50%가 되었다면 집값의 50%까지 대출이 가능하게 되면서 LTV가 완화되었다는 표현을 쓴다.
내가 막 결혼을 했던 때에는 집 값의 80%를 대출을 해주던 때 였다.  주택의 금액이 4년정도 하락하던 때였기에 정부에서 적극적인 개입으로 담보대출을 완화해주었다. 이번에도 정부에서는 주택하락이 지속이 된다면 LTV를 완화 해주지 않을까 생각해본다. 

 

DTI

Debt to income 의 약자로 "총부채상환비율" 이라고 한다. 나의 연소득으로 빚을 상환할 수 있는지를 평가하는 기준이다. 만약 DTI 가 40%라면 내가 번 돈의 40% 를 빚을 상환하는데 쓴다는 말이다. 1억을 벌어서 4,000만원은 대출 상환에 사용한다고 이해하면 된다.

주택담보대출의 연간 원금 + 이자를 합친 상환액에 기타 대출 (신용대출 등)의 연간 이자상환액을 내가 1년간 벌어들이는 소득으 로 나눈 것이 총부채상환비율이다.

• DIT= (주택관련대출 원리금 + 기타 대출 의자상환액) / 연간소득

DTI가 높다는 말은 벌어들이는 수입 대부분을 대출상환하는데 쓴다는 말로 풀이할수 있고 이는 생활이 어렵다는 말로 해석할 수 가 있다.  그렇기에 은행입장 에서는 DTI 가 낮은게 좋다. 생활비로 써야 하는 돈을 모두 대출상환하는데 쓰게 되면 대출 상환에 문제가 생길수 있기 때문이다.

통상 DTI는 투기과열지구 인지 조정대상지역 인지에 따라 50-60% 정도로 제한되고, 다주택자 or 실수요자 에 따라서 30-60% 까지 변동이 있고 DTI가 50% 인 지역에서 주택담보대출을 받게되면 내 소득이 5,000만원 일때, 원리금으로 2,500만원이 한도 내에서만 대출을 받을 수 있게 된다. 

 

DSR

Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율이라고 불리는 용어로 총대출금액의 원금과 이자상환액이 내 소득에서 얼마 나 많은 비율을 차지하고 있는지 나타낸다.

DTI 와 DSR의 가장 큰 차이점은 

• DTI= 주택관련 대출 원리금 상환액 + 다른 대출이자 상환액
• DSR= 주택담보대출의 원리금 상환액 + 다른 대출의 원리금

DSR은 기타대출의 원리금까지 모두 포함 되었다는 부분이 가장 큰 차이점이다. 

• DSR= (주택관련대출 원리금 + 기타 대출 원리금상환액) / 연간소득

기타 대출에는 자동차 할부금, 학자금대출, 카드론, 신용대출 등의 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 금액을 상환액으 로 계산된다 실제로 신용대출의 경우 원금을 상환하는 경우는 거의 없지만  상환능력을 좀더 꼼꼼히 보기 위해서 적용하고 있다. 

 

이번 부동산 규제 완화가 되면서 주택담보 대출 비율이 어떻게 변경되었는지 궁금하다면 아래 포스팅 클릭!

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